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新调控“点杀”激进型房企,这类房企最危险!

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焦点 - 深圳站新规“点杀”激进住房企业,这样的住房企业是最危险的!

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住房公司正面临融资。

7月12日,国家发展和改革委员会发布通知,加强对房屋企业境外发行债券的限制。新融资只能用于取代一年内到期的长期海外债务。该通知还要求住房企业发行外债还要求登记和登记债务的规模和期限。

在此之前,房地产企业的信托渠道和国内债券渠道已经全面收紧。 7月初,中国银行业监督管理委员会启动了信托公司窗口指南,加强房地产信托的风险防控,要求控制规模扩大。早在5月底,央行+证券监管委员会就共同限制房东发行债券+ ABS。

从东到西,上下,基本上所有正常的融资渠道都被完全压缩。激进的住房公司暂停了。

无论如何,日子必须过去,钱还在寻找。最近,泰和集团在新加坡发行了一项高利率15%的美元票据,这已成为近年来房地产公司海外融资成本最高的一项。

在标准房地产研究所的《2018 中国上市房企净负债排行榜》中,泰和在净债务1227.34亿元和净负债率321.29%方面分别排名第五和第四。

黄老板用单一利率低至2.9%查看了港元汇率法案,这可能是华盛顿特区所羡慕的。

在监管成为目标时,激进住房公司的哪些资本链可能面临压力?标准房地产研究所《2018 中国上市房企净负债排行榜》告诉你。

通常,资产负债率(总负债/总资产)用于反映上市公司的风险水平。

房地产行业非常特殊,相当一部分负债是预付款。预付收入的未确认收入理论上预付款越大越好。

与资产负债率相比,净负债比率(也称为净借款比率,(计息负债 - 货币资金)/净资产)是更好地反映住房债务实际情况的指标。

对于A股声明项目,我们认为计息负债的具体计算公式为:

计息负债=短期借款+一年内到期的非流动负债+应付票据+长期借款+应付债券

计算净负债率的公式为:

净负债比率=(短期借款+一年内到期的非流动负债+应付票据+长期借款+应付债券 - 货币资金)/净资产

港股的有息负债直接来自风电统计。

标准房地产研究所计算2018年房屋销售前120名的港股和A股,有效房地产企业数量为68家。标准房地产研究所分别计算净债务和净负债率。房地产企业。然后是两个名单。

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风,标准房地产研究所整理

其中,恒大的净债务额居首位,达到近5600亿元。

接下来的四家住房公司的净债务超过1000亿元。考虑到宝利和融创建头对头企业的规模,早期数十亿的净债务是一个相对正常的价值。

对于中型房地产企业的富力和泰和来说,1000亿元的净债务使其成为可能受行业影响的最脆弱的住房公司。

令人惊讶的是,最大的房地产公司碧桂园的净债务仅占第六位,仅超过1000亿。与碧桂园的账面现金2400亿元相比,净负债金额几乎没有压力1000亿元。

作为房地产企业的TOP3,万科的净债务余额仅为约580亿元,这可能与万科近年来实施轻资产的运作模式有关。万科更关注采用品牌联合开发和出口管理模式。与万科关系密切的招商局和华润银行的净债务余额约为500亿美元。

在净债务较低的清单末尾,大多数是小规模的房地产企业。融资能力差,规模激励不大,净负债相对较低。

值得注意的是,当前净负债规模较高的中型住房企业是由于行业集中度提高背景下的激烈市场竞争所致。这些住房企业尤其热衷于加速扩张和扩大规模。由于前几年土地投资增加,住房公司投入了大量资金并增加了债务。与此同时,由于支付放缓,许多住房公司只能依靠融资和再融资输血。从而增加净债务额。

2018年,国内融资环境恶化。许多住房企业转向海外发行债券,这也推高了债务成本。应付债券的债券也大幅增加。

此外,随着近年来众多住房公司多元化转型的推进,占用公司资金的一部分,如工业城镇,商业地产,长期出租公寓等,需要存入大量资金。在初期,资金周转速度缓慢,早期发展容易形成债务压力。

仅仅看一下住房公司的绝对净债务是不够的。净负债率的相对指标可以更好地反映住房公司之间的相对可比性。净负债高的住房企业不一定具有较高的净负债率,因为中小型住房企业无法实现大型住房企业的现金流和负债管理能力。

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风,标准房地产研究所整理

虽然大型房地产企业的杠杆率较高,但仍有一些现金流入,净负债率一般不会太高。

名单中房地产企业的平均净负债率达到110%,处于较高水平。 25家房地产企业的净负债率超过100%。

在大型住宅企业中,恒大的净负债率最高,达到180%,主要是由于恒大地产在新兴产业的投资增加。然而,恒大已经表示将在今年下半年坚持以现金作为国王。早在2017年初,恒大就率先推出了质量改进和效率提升的战略转型,表明应该从“规模”发展到“规模+效益”。该模型转变并转变为“三低一高”商业模式,债务低,杠杆率低,成本低,营业额高。在保持规模适度增长的前提下,我们将更加注重提高增长质量。根据这一战略,其净负债率预计将调整至行业较低水平。

总公司另一家房地产公司Sunfang的净负债率也高达200%,但Sunac的净负债率近年来正在下降。考虑到集中释放对净资本的未来影响,Sunac的净负债率水平预计将继续下降,业绩增长的质量将进一步提高。

在总公司企业中,碧桂园一直以其高流动率和高负债而闻名,其净负债率不断降低至50%左右。责任管理能力得到了充分体现,碧桂园已经提前放缓,书籍上有足够的书籍。现金。截至2018年底,公司现金余额约为242.54亿元,占总资产的14.9%。

万科的净负债比率一直处于较低水平。虽然净负债比率有所增加,但在同等水平的住房企业中仍处于较低水平。与维持低负债率的万科规模相同,是2018年中海的资深国家团队。继续坚持审慎谨慎的财务战略,保持行业最低标准。

名单中前四名的家庭净负债率超过300%,除了着名的泰和住房公司外,其他三家都是中小型住房企业。太和的规模在2017年达到1000亿,但在2018年它没有完成先前设定的2000亿元的目标。实际销售额约为1300亿元,目标完成率仅为65%。它最近被出售给其他开发者。项目。

由于房地产行业的特殊性,整个房地产行业面临着高额债务。杠杆本身没有任何问题。它可用于利用杠杆作用震动地球,但它也可以被地球击碎。

最近,国家发改委在新闻发布会上重申了对房地产的监管:放宽对大城市结算的限制并不意味着放松房地产监管。相反,房地产调控将继续加强。

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